Как формируется стоимость кадастровых работ
Приказом МЭР РФ № 14 от 18.01.2012 г. «Об утверждении методики определения платы и предельных размеров платы за проведение кадастровых работ в целях выдачи межевого плана» обозначены виды процедур, приведен расчет цен по нормативам, определена приблизительная стоимость кадастровых работ.
Оплата услуг коммерческих структур и независимых кадастровых инженеров продиктована спросом и предложениями на рынке, однако механизм определения стоимости не отличается от государственной методики.
В Приказе № 14 приводится формула, по которой вычисляется стоимость кадастровых работ: Трудоемкость работ × Цена нормативного часа × (1+НДС) = Плата за услуги.
От каких факторов зависит ценообразование
Увеличить или сократить стоимость услуг могут определенные обстоятельства при проведении тех или иных кадастровых работ.
К этим факторам относятся следующие:
- Регион расположения земельного участка — в столице или городах с высоким уровнем доходов и дорогостоящими земельными участками стоимость услуг за проведение кадастровых работ несколько выше, чем в других регионах. Например, в Московской области межевание стоит в 1,5-2 раза больше, чем на периферии.
Наличие/отсутствие документации по земельному участку — сбор бумаг и справок является трудоемким процессом, он занимает почти половину объема всего цикла работ, поэтому недостача необходимой документации усложнит рабочий процесс и увеличит стоимость услуг.
Восстановление бумаг обойдется в 2 раза дороже обычной стоимости услуг. Потребуется кадастровый паспорт, удостоверение права собственности, зарегистрированного в ЕГРП, подтверждение права собственности (получение в наследство, дар, договор купли-продажи).
При отсутствии кадастрового плана делается копировка генерального плана местности, по которому происходила нарезка земельного участка, или топографического плана с обозначенными границами участка.
- Местоположение земельного участка — чем дальше находится территория от выбранной кадастровой службы, тем больше затрат потребуется на проведение кадастровых работ. Повышаются расходы на топливо, время, затраченное на выезд, оплачиваются командировочные.
- Характеристики территории — особенно, если они усложняют проведение полевых работ.
- Наличие смежных участков и спорных территорий.
- Назначение, площадь, конфигурация и особенности земельного участка — чем больше территория, тем больше протяженность границ, могут присутствовать изгибы. Все эти моменты усложняют рабочие процессы.
Кадастровые работы: основные определения и особенности проведения
Чтобы понять, что такое кадастровые работы, необходимо обратиться к законодательству России. ФЗ № 361 четко определяет формулировку данного определения.
Кадастровые работы представляют собой совокупность процедур по сбору и анализу сведений, документов, исследованию особенностей земельного участка.
После этого специалисты сформируют документы для постановки объектов на кадастровый учет. В результате этого строениям или участкам могут быть присвоены уникальные характеристики и выданные правоустанавливающие документы — паспорт, выписка и другие.
Самым распространенным поводом для обращения в кадастровые агентства является несоответствие данных о земле действующим документам — месторасположению, площади. Правовое оформление границ участка и закрепление на местности возможно только после проведения кадастровых работ.
Цели и задачи кадастровых работ
После того, как данные плана регистрируются в Росреестре, землепользователь имеет право оформить участок или объект в собственность или зарегистрировать изменения. Включение данных об участке подтверждается получением кадастрового паспорта или кадастровой выписки.
Основной задачей кадастровых работ является юридическое оформление границ участка и их закрепление на местности.
Иные» мероприятия
Существуют различные мероприятия, входящие в комплекс кадастровых работ.
Учет в кадастре
В этом случае подразумевается оформление всей нужной документации и материалов. Каждый жилой и нежилой недвижимый объект подлежит проведению данной процедуры вне зависимости от того, каковой является форма имущества, для чего она будет использоваться и т.д.
Сведения из учета применяются для того, чтобы заполнить разного рода бумаги. На основании учета вносятся сведения в таблицы и графики, а также формируются отчеты по статистике.
Создание межевого плана
Для определения конкретных границ надела необходимо сформировать межевой план, т.е. документ с отображенными в нем сведениями о границах и размере земли. Он оформляется после произведения обмера размера всех объектов, согласования границ и прочих действий.
Касательно недвижимых единиц проводится анализ, сбор и обработка существующих материалов, после чего выдается финальная документация.
Предоставление кадастрового документа
Для того чтобы хозяин смог законно владеть собственным имуществом, он должен иметь кадастровый паспорт, содержащий в себе все общие, технические и юридические данные, позволяющие зарегистрировать недвижимый объект.
Кадастровый паспорт представляет собой документ, требующийся для осуществления сделок с участками земли, выполнения на них работ, решения конфликтов и т.п. Форма и процедура заполнения паспорта определена Минэкономразвития.
Выписка из кадастра
В кадастровом паспорте имеется самая разная информация об объекте недвижимости. Если владельцу необходимо получить какую-то ее часть, он делает запрос на получение выписки. Здесь находятся именно те сведения, которые интересуют заказчика.
Землеустроительные работы
Под землеустроительными мероприятиями понимают комплекс действий, выполняемых государственными структурами совместно с геодезическими службами для изучения земельных наделов и изменений на них. Эти сведения берутся за основу для межевания участков с установкой знаков, а также планирования способа эксплуатации территорий.
Эта услуга заказывается при измерении пределов административных единиц и выделении земель под сельское хозяйство и строительство, консервации непригодных к использованию участков. Исследования включают в себя:
- сбор данных о текущем состоянии земель;
- описание точного местоположения границ, фактическое соответствие параметров записям в ЕГРН — все бумаги оформляются в соответствии с нормативными актами;
- геодезические исследования, картографические работы, которые предполагают сбор сведений на проверяемой территории посредством проведения замеров землевладения, определения высот и координат, наблюдения за переменами на нем;
- вычисление границ участка с установкой и фиксацией знаков, занесение параметров в заведенные землеустроительные документы;
- планирование рациональности дальнейшей эксплуатации земли необходимо для закрепления за ней целевого назначения в соответствии с утвержденными проектами развития округа и страны в целом;
- внутрихозяйственное обустройство земельных наделов на отдаленных территориях, используемых для сельского хозяйства без изменения традиционного образа жизни местных жителей.
Целью землеустроительных работ является приведение операций с землей в необходимый порядок, целесообразное использование на благо развития государства, а также охрана земельных ресурсов. При обнаружении деградирующих мест разрабатываются мероприятия на восстановление их свойств.
Теплосберегающая пленка для окон – современный способ снижения теплопотерь в доме
Как проводят кадастровые работы – 7 основных этапов
Организацию кадастровых работ проводит кадастровый инженер.
Каждый объект требует индивидуального подхода, но общие принципы и этапы работы всё же есть.
Этап 1. Детальный анализ документации, представленной заказчиком
Заказчик пишет заявление, на основании чего составляется договор на кадастровые работы.
Специалист запрашивает, собирает и анализирует большой пакет документов, в который входят:
- общие, правовые данные о недвижимости;
- картографические материалы;
- данные о смежных землепользователях, инженерных коммуникациях и т.д.
К договору прилагается смета на кадастровые работы, в которой оговариваются все цены на услуги.
Этап 2. Съёмка участка и окрестностей объекта
Полевые работы – важный составной элемент кадастровых работ.
На этом этапе выполняется:
- обследование и оценка окрестностей;
- обмер и съёмка участка;
- закрепление всех поворотных точек на местности;
- уточнение, а также согласование границ объекта недвижимости со смежными землепользователями.
Этап 3. Обработка спутниковых данных и измерений, полученных в ходе геодезии
В камеральных условиях осуществляется обработка всех материалов. Спутниковая съёмка применяется, когда нельзя провести традиционную геодезическую съёмку из-за кривизны местности и иных недостатков, которые вызывают недопустимую погрешность измерения.
На этой стадии выполняется расчёт координат и высот поворотных точек, построение чертежей. При работе специалист пользуется новейшим программным обеспечением.
Этап 4. Подготовка недостающей документации
Заказчик предоставляет кадастровому инженеру всю информацию о недвижимости. Специалист собирает, систематизирует и анализирует данные об объекте.
Могут понадобиться дополнительные материалы, которые кадастровый инженер запрашивает в других организациях. Иногда необходимо заменить документы старого образца на новые.
Этап 5. Разработка межевого плана
Главным мероприятием, входящим в кадастровые работы, считается разработка межевого плана. Это документ составлен на основании кадастрового плана и включает всю информацию об участке. Технический план оформляется только для зданий, построек и сооружений.
Межевой план содержит текстовую и графическую части. Текстовая часть состоит из общей, технической и правовой информации об участке, материалов согласования границ и т.д.
Графическая часть воспроизводит местонахождение объекта, конфигурацию, поворотные точки, расположение инженерных коммуникаций.
Этап 6. Получение желаемой документации
В результате кадастровых работ специалист разрабатывает Межевой план или Технический план. Иногда оформляются дополнительные документы. К ним относятся: Кадастровый план, Кадастровая выписка или другие официальные бумаги.
Результатом работы считается оформление и выдача Кадастрового паспорта.
Этап 7. Согласование и подписание акта о проведении работы
Итоговая стадия — подписание и согласование акта о проведении кадастровых работ.
В документе указываются:
- кадастровый номер;
- площадь и границы объекта;
- адрес и реквизиты заказчика.
Акт о проведении кадастровых работ согласовывается со всеми смежными землепользователями. Документ подписывается кадастровым инженером и руководителем организации, которая осуществляет кадастровые работы, скрепляется печатью.
Всё сказанное в этом разделе закрепим и обобщим с помощью примера.
Пример
На земельный участок Ильи Соколова оформлен Кадастровый паспорт. Но со временем произошли изменения — были сооружены жилые постройки.
Границы земельного участка при этом не изменились. Нужны ли кадастровые работы? Ответ — да, в обязательном порядке.
При сборе документов специалисту потребуется запросить кадастровую выписку о земельном участке. Далее инженер сделает обмер и съёмку недвижимости, проведёт обработку измерений, разработает Технический план на постройки и выдаст заказчику Кадастровый паспорт.
Рекомендую посмотреть видеоролик о порядке проведения комплексных кадастровых работ.
Когда возникает необходимость в мероприятиях?
Кадастровые работы могут понадобиться в разных ситуациях. Наиболее часто данные процедуры проводятся в следующих случаях:
- получение участка от государства для временного использования;
- изъятие участка земли;
- перераспределение территорий;
- соединение нескольких наделов в один участок;
- возникает необходимость определить границы территории;
- устанавливаются участки, которым был нанесен урон людьми или природными факторами;
- требуется консервация или рекультивация территории.
Конкретные виды земельно-кадастровых работ, которые должны проводиться для определенного участка, зависят от состояния земли, ее категории, назначения и способа получения владельцем.
Какие работы осуществляются для земли?
Если у человека имеется какой-либо незарегистрированный участок земли, то для его постановки на учет и оформления права собственности предварительно придется реализовать множество разных мероприятий. Все они называются кадастровыми работами. Именно с их помощью можно получить нужную информацию и подготовить документы, передающиеся в разные государственные органы.
Виды кадастровых работ в отношении земельных участков:
- постановка на кадастровый учет;
- определение границ участка;
- раздел земли;
- создание межевого плана;
- формирование кадастрового плана;
- составление кадастровой выписки.
Все эти процессы могут проводиться отдельно или в совокупности. Они могут осуществляться одним специалистом, обладающим для этого нужными способностями, умениями и оборудованием.
Результат кадастровых работ
В результате кадастровых работ будет подготовлен один из следующих документов (ст. 37 Закона о кадастровой деятельности):
1) межевой план, если работы проводились в отношении земельного участка или его части (ч. 1 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости);
2) технический план — в отношении зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства и единого недвижимого комплекса. Такой план оформляется также в отношении частей таких объектов (ч. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости);
3) акт обследования, если прекратило существование здание, сооружение, помещение, машино-место или объект незавершенного строительства. Такой документ подтверждает гибель или уничтожение объекта (ч. 1 ст. 23 Закона о госрегистрации недвижимости).
Указанные документы будут подготовлены в электронном виде. Это общее правило. Если дополнительно необходим план (акт обследования) в бумажном виде, то условие об этом следует предусмотреть в договоре подряда (ч. 12 ст. 22, ч. 2 ст. 23, ч. 12 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости).
Такие документы могут быть помещены кадастровым инженером на временное хранение в электронное хранилище Росреестра. В этом случае представлять на кадастровый учет их не нужно. Достаточно указать в заявлении идентифицирующий номер документа (ч. 3, 4 ст. 20 Закона о госрегистрации недвижимости).
- Рекомендуем: Кадастровая стоимость. Определение, процедура, цели. Как узнать кадастровую стоимость?
- Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости
- Обязателен ли досудебный порядок урегулирования спора при оспаривании кадастровой стоимости?
Договор на выполнение кадастровых работ
Для выполнения кадастровых работ необходимо заключить договор подряда на их выполнение. Такой договор может быть заключен:
1) с кадастровым инженером, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя (статья 32 Закона о кадастровой деятельности)
Обращаем внимание на то, что другие лица, в том числе кадастровые инженеры, работающие у предпринимателя по трудовому договору, не вправе выполнять кадастровые работы;. 2) с юридическим лицом (организацией), в которой кадастровый инженер является работником (статья 33 Закона о кадастровой деятельности)
В штате такой организации должно быть не менее двух работников — кадастровых инженеров
2) с юридическим лицом (организацией), в которой кадастровый инженер является работником (статья 33 Закона о кадастровой деятельности). В штате такой организации должно быть не менее двух работников — кадастровых инженеров.
Предмет договора подряда на выполнение кадастровых работ
В силу норм пунктов частей 1 и 2 статьи 36 Закона о кадастровой деятельности, по договору подряда на выполнение кадастровых работ «кадастровый инженер» (ИП или юрлицо) обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему документы для представления их в орган регистрации прав, а заказчик этих работ обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные кадастровые работы.
Договор подряда на выполнение кадастровых работ может содержать условие об обязанности кадастрового инженера представлять документы, подготовленные в результате выполнения кадастровых работ, в орган регистрации прав в порядке, установленном законом «О государственной регистрации недвижимости».
Для чего нужны кадастровые работы
Основная цель кадастровых работ – точное установление границ земельного участка или сооружения (в том числе находящегося в процессе строительства). Это мероприятие направлено на то, чтобы собственник получил возможность избежать возможных разногласий с владельцами соседних участков.
При необходимости расширить свое владение или разделить его на объекты, требуется соглашение не только всех собственников данного участка, но и владельцев соседних территорий, в какой форме собственности они бы не находились (личной, государственной, муниципальной). Кадастровые работы позволяют зафиксировать конкретные данные, характеризующие объект недвижимости, в отношении которого проводятся изыскания.
Нередко кадастровые работы проводятся для того, чтобы сопоставить номинальные характеристики земельного участка (адрес, границы, площадь, местоположение) с их фактическими значениями.
По завершении работ составляется межевой (если объектом кадастровых работ выступает земельный участок) или технический план (работа с недвижимым имуществом – жилыми и производственными сооружениями, отдельными помещениями, местами общего пользования, комнатами, а также объектами, которые находятся в процессе строительства), которые используются для постановки объекта на учет в государственный кадастровый орган.
Полученные данные могут использовать как государственные структуры, так и налоговые органы.
Технический паспорт, получаемый владельцем объекта после проведения кадастровых работ и постановки на учет, является основным документом, позволяющим подтвердить право собственности. При помощи технического паспорта владелец может осуществлять сделки с объектом недвижимости (купля, дарение, продажа, сдача в аренду, разделение на участки).
С 2018 года отсутствует возможность каким-либо образом распоряжаться недвижимым имуществом без полного перечня документов, которые составляются на основании определения точных границ участка или сооружения. Эти данные получаются в результате проведения кадастровых работ.
Основные цели кадастровых работ можно выделить следующим образом:
• Определение точных границ участка (требуется при возникновении спорных ситуаций с владельцами смежных участков, подтверждения собственности, вступления в наследство и т.д.).
• Определение и описание индивидуальных характеристик конкретного земельного участка или строительного сооружения. На их основе выдается кадастровая выписка, а также производится оформление (и изъятие) кадастрового паспорта.
• Снятие объекта с кадастрового учета (например, при сносе).
На основе данных, полученных в результате кадастровых работ, составляется межевой или технический план (первый касается земельных участков, второй – прочих объектов недвижимости, сооружений). Документ содержит в себе актуальные сведения о кадастровом объекте, которые подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.
Особенности кадастрового паспорта
Технический паспорт – документ, который является подтверждением сведений, полученных в результате кадастровых работ, а прав владельца на распоряжение имуществом. Согласно законодательству, кадастровый паспорт должен содержать в себе ряд сведений:
• Схема-чертеж земельного участка или объекта недвижимости с обозначением комнат и прочих помещений, находящихся на его территории.
• Присвоенный кадастровый номер.
• Адрес, местоположение, границы , площадь и размещение земельного участка. Если паспорт касается сооружения, в нем отмечается количество комнат, их размещение и площадь.
• Категория земель и разрешенные виды их использования.
• Дата постановки на кадастровый учет, а также внесения изменений.
• Сведения о соответствии данных о границе земельного участка/сооружения действующему законодательству.
Технический паспорт составляется кадастровыми инженерами и является одной из ключевых целей проведения кадастровых работ. В случае недостоверности данных собственнику может быть отказано в регистрации прав или перехода прав на земельный участок/сооружение.
Организация кадастровых работ
Для проведения кадастровых работ требуется наличие геодезических приборов, определенных сертификатов, лицензий, разрешений на данный вид деятельности.
Цикл кадастровых работ обусловлен обращением в многочисленные инстанции, в которых заказываются различного рода изыскания и обработка данных.
Еще один вопрос, который интересен собственникам земли, это — кто может быть заказчиком кадастровых работ. Им может быть любое лицо, с кем заключается договор подряда на выполнение определенного объема работ.
Но заявление о постановке объекта на кадастровый учет может подать именно собственник, возможно, его представитель. В последнем случае необходимо заверенная у нотариуса доверенность.
Специалисты кадастровых агентств также оказывают услуги представительства.
Вопрос времени
На изготовление технических и межевых планов отводится от 2 до 4 недель. Более конкретное время зависит от времени выезда на местность, согласование со смежным землепользователем ряда факторов.
Кадастровую выписку можно получить в день обращения.
Состав кадастровых работ
Когда землепользователи узнают о том, что им предстоит выполнить целый комплекс мероприятий на своем участке, чтобы признать права собственности, их, прежде всего, интересует, что включают в себя кадастровые работы.
На сайте Росреестра имеется раздел, посвященный кадастровым работам (КР). Здесь можно ознакомиться, в каких организациях есть членство СРО на выполнение кадастровых работ. Фронт оказания услуг в этой сфере достаточно объемный. В каждой из категорий КР представлен полный или частичный цикл по решению определенных задач.
Собственник имущественного права вправе заказать любой из видов кадастровых работ: можно выбрать несколько направлений для определения технических, правовых и других характеристик объекта права.
Основные виды кадастровых работ в отношении земельных участков включают в себя следующие мероприятия:
- определение собственника участка, объекта капитального строительства или претендентов на имущественное право;
- установление собственников смежных участков (после им предстоит подписать акт согласования по участку);
- описательная часть для жилых и нежилых объектов, в том числе инженерных коммуникаций;
- разработка кадастрового, технического плана территории для согласования в местных администрациях;
- проведение межевания с обозначением координат;
- комплексное межевание с разработкой соответствующего плана;
- документальная подготовка или правовое обоснование для юридического признания статуса объекта недвижимости за конкретным собственником или группой владельцев;
- производство кадастровой или контурной аэросъемки посредством аэромобилей — объектов авиации, космической съемкой, БПЛА;
- вынесение в натуральный вариант границ для землеотведения.
Кадастровые работы — комплект документов
Финалом проведения кадастровых работ станет оформление следующих документов на земельный участок:
- межевой план — для постановки на кадастровый учет земли;
- технический план — для постановки на учет строений;
- акт обследования — для снятия с учета объектов недвижимости, расположенных на участке.
Кадастровый паспорт: оформление и содержание
Кадастровый паспорт составляется в графической и текстовой формах, должен полностью соответствовать критериям, обозначенным в нормативно-правовых актах. Если данных будет недостаточно, в регистрации прав или оформлении сделки может быть отказано.
Если сведения указаны неверно, они подлежат уточнению, для этого кадастровые работы проводятся повторно.
Кадастровый паспорт содержит следующие сведения:
- схему-чертеж земельного участка;
- площадь территории;
- присвоенный кадастровый номер;
- адрес участка или описание местоположения;
- категория земли и разрешенные виды деятельности;
- кадастровая стоимость;
- дата постановки на учет;
- данные о фактическом соответствии границ участка.
Параллельно с кадастровым паспортом выдается кадастровая выписка. В ней отражены такие позиции, как:
- описание частей земельного участка и его обременений;
- обозначение поворотных точек (координат) на границах участка;
- указание точного местоположения границ.
Где допускается проведение ККР
Если членами дачного товарищества было принято решение проводить ККР за свои деньги, то работы будут сделаны единовременно для всех объектов, которые находятся в границах:
- участков земли, для которых отсутствует точное описание местоположения границ (или имеющих ошибку в описании);
- участков земли, образование которых предусмотрено проектом межевания территории такого товарищества;
- зданий и сооружений, а также объектов незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН.
При этом ККР, которые финансируются из средств частников, могут быть сделаны вне зависимости от кадастрового деления:
- в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд;
- в границах территории, используемой членами гаражного кооператива, объединяющего правообладателей гаражей и (или) земельных участков, занятых такими гаражами, расположенных в границах этой территории;
- в границах расположенного в одном муниципальном образовании элементов планировочной структуры, где находятся принадлежащие участникам гражданско-правового сообщества здания, сооружения, объекты незавершенного строительства или земельные участки.
Законодательная база
Основной регулирующий закон здесь — № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», в декабре 2020 года в него были внесены поправки (№ 445-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»). За счет нового закона можно уточнить границы всех участков, расположенных в садовом товариществе/коттеджном поселке, поставить на учет участки, которые ранее не были отмежеваны, устранить реестровые ошибки (при наличии таковых). Также можно скорректировать площадь участка относительно той, что указана в документах (в пределах 10%). К примеру, если по линии забора участок оказался больше, чем по документам, то подобный самозахват можно будет узаконить с учетом фактического пользования землей.
Этапы проведения межевания
Деятельность, связанную с земельными участками можно разделить на 2 этапа:
- Первый. Сюда входят геодезические работы на площади, задача которых собрать необходимую информацию. Эти сведения пригодятся, когда будут составляться: технический, межевой план, акты исследования местности, пакет необходимых документов для соответствующих организаций. Чтобы точно определить границы и местонахождение участка, нужна кадастровая съемка. Специальное оборудование, имеющее GPS, поможет четко определить все поставленные задачи.
- Второй. На этом этапе кадастровый инженер обрабатывает все полученные данные с участка. Он также подготавливает пакет всех документов и подает их в государственные организации для кадастрового учета. Если на первом этапе работа осуществляется за несколько часов, то на второй этап может потребоваться от нескольких дней до 2-3 недель. Все зависит от характерности всего участка и объема проводимых работ.
