Кто вправе проводить оценку
Осуществлять оценку недвижимости может лишь ограниченное количество лиц, имеющих специальное разрешение на проведение подобных работ. Для того чтобы узнать, кто делает подобные отчеты, можно обратиться к открытым источникам в сети. При привлечении механизма кредитования достоверная информация всегда доступна для получения в банке, так как при оформлении займа финансовая организация рекомендует обращаться к проверенным и надежным с ее точки зрения оценщикам.
При выборе специалиста для проведения оценки недвижимости владельцу необходимо проверить:
- Факт состояния в числе членов саморегулирующейся организации оценщиков;
- Наличие разрешительных документов;
- Длительность работы на рынке недвижимости;
- Качество репутации и отзывы предыдущих клиентов.
Согласно действующим правилам специалист вправе осуществлять деятельность только в рамках тех направлений, которые ему разрешены квалификационным аттестатом. При личной встрече с оценщиком стоит предварительно обговорить условия сотрудничества, стоимость и сроки предоставления услуги. После этого можно приступать к составлению договора, при подписании которого необходимо тщательно проверить содержание каждого пункта.
Какие нужны документы?
В определённых случаях, если квартира принадлежит истцу, эксперт может осмотреть её и принять решение по определению её стоимости, исходя из фактического состояния объекта.
Установленная цена будет актуальной на день проведения оценки. Если спор возник раньше, то стоимость жилья должна соответствовать нормам ретро-оценки, с поправкой на стоимость, которая могла соответствовать времени возникновения спора.
В этом случае специалисту потребуются бумаги:
- правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ;
- кадастровый паспорт;
- технический паспорт из БТИ;
- справка о кадастровой стоимости жилья в нужный период.
Иногда истец не имеет доступа в квартиру ответчика, в том числе – если помещение арестовано. В этом случае для проведения процедуры ценообразования, независимый эксперт может осмотреть здание снаружи, а затем затребовать от истца или ответчика пакет документации на квартиру. Если документацией истец не располагает, он может запросить:
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
- технический паспорт из БТИ.
На этом основании рассчитать стоимость жилого помещения можно, используя мониторинг рынка недвижимости и установленные на нём цены на жильё.
Когда можно обойтись без проведения экспертной оценки недвижимости?
Проведение оценки недвижимости может не потребоваться в ситуации продажи квартиры, если и продавца и покупателя устраивает установленная стоимость.
Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры?
Если для сделки не требуется получение официального документа об оценке, то оценить объект возможно и самостоятельно. Это в любом случае стоит сделать с учетом состояния и расположения имущества и рыночной ситуации, а не устанавливать цену на имущество, ориентируясь на свои размышления и ощущения.
Для этого существуют онлайн калькуляторы оценки недвижимости, которые по нескольким параметрам, введенным в систему, выдают оценку недвижимости на основе реальной рыночной статистики.
При этом важно понимать, что такой подход не может учитывать уникальные характеристики жилья, например, состояние подъезда, качество ремонта, вид их окон и так далее. Зато вы получите более-менее точную оценку жилья в вашем районе и от нее можете уже отталкиваться при обсуждении стоимости с покупателями. Дополнительно стоит использовать анализ статистической информации, собранной самостоятельно
Проанализируйте стоимость квартир из разных источников (сайты недвижимости, базы риэлторов, объявления в газетах и так далее), которые есть на рынке и аналогичны вашей по расположению, площади, имеющемуся ремонту. Таким образом, можно вычислить среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе, а следовательно, определить приблизительную цену на квартиру
Дополнительно стоит использовать анализ статистической информации, собранной самостоятельно. Проанализируйте стоимость квартир из разных источников (сайты недвижимости, базы риэлторов, объявления в газетах и так далее), которые есть на рынке и аналогичны вашей по расположению, площади, имеющемуся ремонту. Таким образом, можно вычислить среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе, а следовательно, определить приблизительную цену на квартиру.
Характеристики, влияющие на стоимость
Кроме вычисления стоимости квадратного метра в вашем районе, стоит проанализировать и другие характеристики, влияющие на конечную цену квартиры:
- Этаж, на котором расположена квартира. Стоимость жилья на первых и последних этажах, как правило, ниже на 7-10%.
- Наличие лоджии или балкона прибавят 3-5% к стоимости жилья.
- Качество отделки квартиры, стоимость проведенного ремонта можно закладывать в цену квартиры дополнительно.
- Наличие встроенной мебели (шкафы-купе, кухонные гарнитуры) и качественной сантехники могут повысить стоимость квартиры в целом.
- Год постройки дома (оптимальный вариант, если дому 5-7 лет), его внешний вид, состояние подъезда и двора.
- Развитие инфраструктуры района (наличие магазинов, детских садов, школ, досуговых организаций, спортивных комплексов, медицинских учреждений, банков и других объектов), а также транспортная доступность и перегруженность дорог в часы пик. Удаленность от центра и перегруженность дорог отрицательно скажется на общей стоимости жилья. В Москве и других крупных городах отдельно стоит учитывать близость к станциям метро.
- Расположение квартиры относительно сторон света, вид из окна, изменение степени проникновения света в течение суток и другие на первый взгляд малозначимые критерии.
- Юридическая чистота сделки. Если квартира за последние несколько лет не раз меняла собственников, то продать на рынке ее будет сложнее, так как риски для покупателя повышаются. Это касается и недавно унаследованных квартир, так как риски того, что при делении наследства не все наследники были учтены, довольно высоки. Кроме того, сложности могут возникнуть и при продаже квартиры с прописанными детьми, детьми – собственниками, квартирами, находящимися в ипотеке. Наличие подобных факторов может значительно повлиять на окончательную цену квартиры.
История квартиры — где ее узнать
В ЕГРП отражена история всех объектов недвижимости с 1998 года: все переходы права собственности, запреты на совершение сделок, аресты имущества, и т. д. Как проверить квартиру перед покупкой в ЕГРП? Попросите у собственника
выписку из государственного реестра, чтобы убедиться, что, по крайней мере, за данный период с квартирой все было в порядке.
На чем сосредоточить внимание? Если эта жилплощадь часто меняла собственника и достаточно долго в ней никто и не проживал, есть вероятность, что не все сделки по этой квартире были чистыми, и вы – очередная жертва мошенников. В этом случае лучше оставить такой вариант покупки без внимания
Так как в выписке из ЕГРП указываются все имущественные споры, наложения ареста и т. д., то, определив дату этих фактов, можно приблизительно оценить ситуацию: есть ли вероятность возобновления этих споров.
В соответствии с законодательством РФ максимальный срок для признания сделок с недвижимостью недействительными — три года. И если за последние три года конфликтов из-за квартиры не было, можно спокойно оформлять сделку. Если в течение трех лет не все было гладко, надо просить продавца предъявить судебное решение, чтобы разобраться, легально ли он владеет данной квартирой. Если собственник жилья заявляет, что судебные тяжбы еще не закончилось и, решение пока не вынесено, заключение сделки надо отложить до тех пор, пока суд сделает свои выводы. Иногда случается, что квартира довольно старая и в ЕГРП вообще не зарегистрирована. Бояться такого варианта не стоит – как ни странно, если жилье не попало в реестр, значит, юридически оно чистое, и с этапа ее
приватизации никаких сделок с этой жилплощадью не совершали. Чтобы развеять все сомнения, можно уточнить предположения запросом в Департамент жилищной политики.
Просмотр квартиры риэлтором
Риэлтор — это специалист от специализированной организации, которая в свою очередь занимается организацией сделок в сфере недвижимости, в частности купли-продажей. Риэлтор подбирает подходящую по стоимости и определенным потребностям покупателя квартиру, организовывает осмотры, выясняет юридическую чистоту документов и поверхностно проверяет ее.
За установленную стоимость и на основании оформленной доверенности риэлтор:
- проверяет документы на квартиру, документы, удостоверяющие личность собственника,
- запрашивает информацию из ЕГРП,
- изучает всю историю недвижимости, когда при каких условиях это имущество переходило из рук в руки,
- запрашивает архивную выписку из домовой книги.
В процессе осмотра жилья агентом по недвижимости может быть проведена его оценка.
На определение стоимости квартиры влияет множество факторов:
- район, в котором находится многоквартирный дом, его транспортная доступность, удаленность от центра;
- состояние дома, придомовой территории, подъезда;
- характеристики квартиры (этаж, площадь самой квартиры и помещений в ней, вид ремонта и др.).
Акт осмотра квартиры
Чтобы зафиксировать все детали и состояние, в котором находится осматриваемая квартира, необходимо оформить соответствующий документ. Таким документов является акт осмотра квартиры. В его содержание необходимо включить следующие сведения:
- местоположение квартиры и дату проведения осмотра;
- стороны акта: агентство и заказчик;
- объект акта — т.е. адрес и местоположение осматриваемой квартиры;
- основные характеристики дома, квартиры: из какого материала, количество комнат, метраж;
- наличие перепланировки, узаконена или нет;
- результат осмотра: отвечает ли требованием заказчика или нет (по каким причинам);
- подписи сторон и сопровождающих лиц.
Доверенность на осмотр квартиры
В настоящее время распространены такие случаи, когда заказчики-покупатели квартиры по причине нехватки времени или другим причинам оформляют доверенность на осмотр и покупку квартиру на третьих лиц — риэлторов.
Действительно, в наше время распространены факты мошенничества на протяжении всей сделки купли-продажи, начиная с оформления доверенности.
Этот документ представляет собой подтверждение перехода полномочий от одного лица к другому, т.е. проще говоря, риэлтор выполняет всю необходимую работу, которая также прописывается в доверенности от лица покупателя — собственника.
Доверенность подписывается в присутствии нотариуса
Выбирая риэлтора, нужно обратить внимание на опыт его работы, проверить имеет ли он сертификат, ознакомиться с отзывами о его деятельности.. В содержание доверенности входит:
В содержание доверенности входит:
- Дата и место ее составления;
- Полные сведения о сторонах документа: доверителе и доверенном (фамилия, имя, отчество, место и дата рождения, серия и номер паспорта, где и когда он выдан, адрес государственной регистрации);
- Четкий список полномочий, которые будет выполнять доверенное лицо;
- Срок действия документа;
- Возможность права в случае необходимости оформить передоверие.
Особо важно оформить документ без ошибок, в противном случае его можно признать недействительным
Для чего проводится?
Цели проведения оценочных работ не всегда одинаковы. Проводя аналогию с представленными причинами привлечения экспертных организаций, можно сделать вывод, что вычисление стоимости недвижимого имущества проводится:
- Для выделения доли и последующей ее оплаты другому собственнику или иному заинтересованному лицу;
- Выявление степени материального ущерба;
- Определение объемов и сроков для проведения ремонтных работ квартиры;
- Определение размера налогообложения.
В конечном итоге гражданин получает определенную цифру, которая отображает стоимость его имущества или определенной его части (например, мебели или материалов, затраченных при проведении отделочных мероприятий).
Важно понимать, что получить информацию подобного рода может только непосредственный владелец помещения. Другое лицо, заинтересованное в получении подобных цифр сможет воспользоваться информацией или провести собственную оценку только с письменного согласия собственника
Особое место занимает независимая экспертиза, назначаемая судом. Отказ от предоставления оценщику материалов будет расцениваться, как уклонение от принципа справедливого судопроизводства, то есть косвенное подтверждение возможного правонарушения. Такое поведение явно не ставит лицо в преимущество.
Оценка ремонта после залива
Чтобы получить компенсацию за причиненный ущерб, необходимо определить сумму, которая будет являться, с точки зрения закона, адекватной и разумной. Для этого необходимо определить рыночную стоимость ремонта и объем проводимых мероприятий.
В этом случае самым эффективным и действенным способом будет являться обращение к независимому оценщику, который определит состояние жилого помещения до наступления негативных последствий и оценит масштаб работ хозяев по устранению всех проблем, связанных с этим событием.
Оценка качества ремонта
Если покупатели, с которыми у владельца имеются некоторые договоренности о намерении заключить договор купли продажи, хотят существенно занизить стоимость жилого помещения, есть возможность провести оценку качества произведенной предпродажной подготовки, цель которого – улучшить состояние жилого помещения для дальнейшего длительного пользования.
В таком случае будут проведены оценочные мероприятия, которые одновременно затронут и результаты отделки квартиры, а также проведут анализ правильности начальной цены, что является немаловажным для принятия последующего решения о заключении договора купли-продажи.
Оценка квартиры после ремонта
Когда необходимо представить данные о состоянии недвижимости до и после проведения мероприятий по улучшению качества жизни, можно обратиться к эксперту, который проведет проверку всех действий компании по внесению изменений в интерьер, а также сделает анализ предложенных работниками материалов и их реальное применение при проведении работ.
Также подобные данные будут неоспоримым доказательством в судебном разбирательстве, предметом спора которого является раздел совместно нажитого имущества. В случаях, когда одним из супругов было получено имущество, которое фактически является его личной собственностью (дарение или наследование), но другим супругом был произведен ремонт, перепланировка и другие действия, направленные на улучшение состояния имущества, в конечном счете, указанную недвижимость могут признать совместной.
Оценка стоимости ремонта после залива
В случае если двое соседей спорят относительно размера компенсации, которую одна сторона обязана возместить второй стороне, они обязаны сделать следующее:
- Договориться с виновником «потопа» о проведении экспертизы;
- Вызвать независимое лицо (сотрудника ЖЭУ или ТСЖ) для составления акта о заливе квартиры;
- Подготовка документов, осмотр квартиры и подготовка экспертного заключения;
- Мировое соглашение или разрешение спора в суде.
Поскольку имеется вариант судебного разбирательства, следует уделить особое внимание выбору экспертного учреждения, его статусу и отзывам других клиентов
Нюансы и полезные советы
Проверить чистоту сделки при покупке квартиры – первостепенная задача нового владельца. Однако процесс оформления соглашения может быть длительным и достаточно непростым для человека без юридического образования. Важные нюансы:
- Нужно прописывать в договоре полную цену квартиры. Если вторая сторона настаивает на указании меньшей стоимости – не стоит соглашаться. При любых форс-мажорах вы сможете вернуть только прописанную сумму, а не оговоренную на словах.
- При любых сомнениях – смело обращайтесь к юристу. Комиссия специалисту покажется ничтожно малой по сравнению с потерянными деньгами за недвижимость при неверном оформлении. Именно профессионал сможет какможно тщательнее проверить квартиру перед покупкой по всем юридическим аспектам.
- Застрахуйте сделку. Различные профильные компании предлагают услуги по оформлению титульного страхования. При возникновении юридического разбирательства вы сможете получить компенсацию, если суд не примет вашу сторону.
- Помимо документов, которые нужно проверять при покупке квартиры, спросите у продавца, какие квитанции по коммуналке есть в наличии. Бумаги за оплаченную электроэнергию, водоснабжение, капремонт и газ защитят вас от проблем в будущем. Покрывать долговые обязательства предыдущего владельца в любом случае не нужно, однако при задолженности нужно будет пройти длительное разбирательство.
Также накануне покупки стоит уточнить дату прошлого капитального ремонта, специфику проделанных работ и дату следующего. Такая информация не влияет на сам факт покупки, но сможет подготовить вас к будущим изменениям.
Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование
Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право
Об эксперте
Чтобы обезопасить свои интересы при покупке недвижимости, нужно проверить продавца, его семейный статус и наличие детей. Также необходимо запросить базовые документы: свидетельство о государственной регистрации и бумаги о владении, специальную справку из ЕГРП, выписку из домовой книги (получают в МФЦ), квитанции по оплате/задолженностям и подтверждение дееспособности владельца.
Проверка квартиры накануне приобретения подразумевает сбор сведений, как о самой недвижимости, базовых документов, так и сверку информации о собственнике
При этом важно несколько раз проверить все имеющиеся бумаги, поскольку любая ошибка может привести к признанию сделки незаконной
Укладка плитки
Обратите внимание на способ нанесения клея мастером. Если оно точечное, то в процессе эксплуатации появляются пустоты и трещины
Плиточный клей, попавший на лицевую часть плитки, нужно сразу смывать, иначе в процессе высыхания сделать это будет трудно.
Мастер должен использовать крестики для одинакового расстояния в швах. Плитка укладывается по уровню, а не на глаз.
Как проверить качество готовой укладки?
– приложить уровень по горизонтали, вертикали, диагонали. Воздушный пузырек должен находиться в центре. Расстояние между инструментом и плиточным покрытием не должно превышать 1 мм.;
– выявить пустоты с помощью простукивания. Заполненное клеем пространство звучит глухо, пустота — звонко;
– оцените качество затирки швов. Недопустимо просвечивание клеящего состава.
Горизонтальные и вертикальные швы должны совпадать, а угловые быть ровными, без щелей.
Рисковые варианты: доверенность, наследство, исторические моменты
Очень часто квартиры продаются по доверенности, и в сделке настоящий собственник не принимает никакого участия. Специалисты относят такие объекты к рисковым договорам, поскольку доверенности далеко не во всех случаях являются законными. Снять все подозрения несложно – необходимо связаться с владельцем жилья (чья фамилия вписана в данные Росреестра). Если доверенное лицо всеми правдами и неправдами старается скрыть контакты владельца, рисковать не стоит. Саму доверенность тоже надо внимательно рассмотреть – документ должен быть актуальным и заверенным в нотариальном порядке.
Если при проверке документов выясняется, что квартира многократно меняла владельцев, причем большинство сделок проводились по доверенности, это повод поискать другой подходящий объект недвижимости.
Непростыми являются и варианты с квартирами, которые выставляются на продажу сразу после вступления в наследство. Не исключено появление других наследников, которым законодатели предоставили право в трехлетний период оспорить в суде сделку, связанную с продажей унаследованной недвижимости.
Если выставленная на продажу недвижимость является совместной собственностью мужа и жены, согласие второго супруга на продажу является обязательным. Это должен быть письменный документ, желательно, чтобы он был заверен нотариально.
Особого внимания требуют ситуации, когда в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, еще больше бдительности надо проявить, если им принадлежит какая-то часть жилья
Важно наличие согласия органов опеки, так как в случае обнаружения факта несоблюдение интересов детей суд признает сделку недействительной. Что касается людей, которые официально признаны недееспособными, от их имени может действовать только законный представитель и исключительно с согласия органов опеки и попечительства.
Каждая квартира прежних лет застройки имеет собственную историю, которая начинается, как правило, с момента приватизации. Именно с этой даты и надо начинать проверку, убедившись в том, что все зарегистрированные являются владельцами, знают о продаже, либо готовы выписаться. Бывают ситуации, когда квартиру приватизировал кто-то один, забыв о правах других членов семьи, которые, к примеру, отбывают наказание в исправительном учреждении или просто уехали в неизвестном направлении. Если эти люди появятся и предъявят права, приватизация может быть признана незаконной, и в итоге пострадает покупатель.
Влияет ли ремонт на стоимость квартиры при оценке?
Влияние ремонта на стоимость квартиры в оценочной деятельности учитывается с помощью введения соответствующих поправок на уровень отделки. Например, при оценке сравнительным подходом оцениваемый объект сравнивается с объектами аналогами по ряду характеристик: этаж, площадь, местоположение, материал стен дома, отделка и т.д. Совпадение объекта оценки и объекта аналога никогда не бывает стопроцентным: даже если две квартиры продаются в одном доме, они могут быть расположены на разных этажах, или их окна могут выходить на разные стороны света. Определять значения этих корректировок можно разными методами, некоторые из них могут быть спорными, но вводить эти поправки необходимо.
Корректировка на уровень отделки квартиры чаще всего проводится на основании информации о стоимости отделки помещений, предоставленной строительными компаниями. В зависимости от степени различия в уровне отделки помещений устанавливаются соответствующие корректировки.
Для определения корректировок виды отделки жилых помещений часто разделяют на следующие группы:
- Отделка класса эконом – использованы самые простые материалы.
- Стандартная отделка – не подразумевает замену коммуникаций, выполнена с применением обычных недорогих материалов.
- Улучшенная отделка – предусматривает замену или улучшение коммуникаций и строительных конструкций, но материалы и технологии остаются недорогими.
- Высококачественная отделка – ремонт выполнен с применением современных высококачественных технологий и материалов. Возможна перепланировка и дизайн помещения.
- Эксклюзивная отделка – отделка с использованием дорогостоящих технологий и материалов, предполагает уникальный дизайн помещения с наличием эксклюзивных элементов.
Группы отделок могут быть другими, это зависит от состояния конкретного рынка недвижимости. Например, может оказаться достаточно разделения на простую и улучшенную отделку. В любом случае, влияние ремонта на стоимость квартиры учитывается.
Как проверить «чистоту» новостройки
У многих в памяти времена «строительных пирамид», о которых до сих пор напоминают «долгострои» и протестные акции тысяч обманутых дольщиков. Поэтому особенно тщательно надо подходить к покупке квартир на стадии «котлована» или на ранних этапах строительства. Если помощью юриста вы решили не пользоваться, следует знать, как проверить чистоту квартиры перед покупкой:
Проверяем разрешающие документы застройщика, а они, как минимум, должны выкладываться на сайте новостройки. Интересовать, в частности, должны разрешение на строительство и проектная декларация. Девелопер также может выложить технические условия на подключение коммуникаций и образец договора долевого участия – дополнительное подтверждение серьезности его намерений
Важно также проверить статус земельного участка, а узнать, разрешено ли на нем жилищное строительство, можно на сайте Росреестра.
Большинство сделок на первичном рынке проводится согласно закону о долевом участии (ФЗ-214), и только десятая часть – по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Договора долевого участия, хотя и оберегают от двойных продаж, не могут гарантировать, что объект может быть построен в установленный срок, хотя в этом направлении ведется большая работа и после внесения изменений в закон дольщики уже имеют повышенные гарантии
Что касается договоров с ЖСК, то они нигде не регистрируются, поэтому такие квартиры могут быть проданы несколько раз.
Часто под определенный объект создается собственное юридическое лицо, которое может легко затеряться
Поэтому, несмотря на заверения девелоперов в целесообразности такого хода, к таким объектам надо относиться крайне осторожно.
Сегодня в интернете можно найти список добросовестных застройщиков, и если вашего девелопера там нет, стоит задуматься. Также помогут сделать правильные выводы реальные отзывы покупателей и информация, представленная на специализированных форумах.
Каждая новостройка должна быть застрахована (страхование ответственности застройщика), при этом информацию о страховике можно найти в договоре долевого участия, но не каждая страховая компания, между тем, имеет право страховать новостройки
Их список находится в открытом доступе на сайте Центробанка.
Часто застройщики стараются получить средства до заключения договора, или сразу после его подписания. Это нарушение закона, который гласит, что деньги вносятся на аккредитив, а на счет застройщика они попадают только после возврата договора долевого участия с регистрации.
При покупке старайтесь избегать заключения предварительных договоров, которые нигде не регистрируются. Велика вероятность потерять деньги также, если вам предлагают заплатить деньги за бронирование объекта без заключения договора. Следует помнить, что устная бронь сроком до 3 суток не оплачивается, а при бронировании на более длительный срок заключается договор и оплачивается определенная сумма, которая впоследствии входит в стоимость объекта.
Таким образом, несмотря на кажущуюся безопасность сделок с квартирами, не имеющими обременения, и на которые никто не будет претендовать, определенные риски есть. Избежать их можно, воспользовавшись нашей инструкцией или помощью специалистов
Гораздо больше вариантов для организации мошеннических схем при продаже квартир, «бывших в употреблении», и в этом случае особенно важно знать, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой
Документы, справки и долги
Что нужно проверить при покупке квартиры в обязательном порядке, так это документы продавца. Именно по ним можно сверить личные сведения с бумагами о праве на собственность
При этом важно обратить внимание на страницу с пропиской. Покупателя должно насторожить несколько адресов. В таком случае стоит перепроверить документы еще раз, по возможности – обратиться к юристу
В таком случае стоит перепроверить документы еще раз, по возможности – обратиться к юристу.
У частного собственника помимо основных бумаг стоит попросить справку о дееспособности. Поскольку недееспособный гражданин просто не сможет осуществить сделку на законных основаниях (документы должен подписывать опекун).
Если бывший владелец не погасит текущие долги по квартире – этим придется заняться текущему собственнику. Поэтому лучший способ, как самостоятельно проверить квартиру на долги при покупке – взять справку в управляющей компании. Такое правило касается исключительно долгов по капитальному ремонту. Долговые обязательства по коммунальным платежам (электроэнергия, вода, газ) остаются за бывшим владельцем.
